Generalny wykonawca budowlany. Kompetencje i zakres obowiązków

20 września 2017 Agata Kozłowska
Artykuł z kategorii: Prawo budowlane

Inwestor budowlany planując nowe przedsięwzięcie coraz częściej korzysta z usług generalnego wykonawcy budowlanego, z którym negocjuje warunki i zawiera umowę o wykonanie konkretnego projektu budowlanego. W porównaniu do angażowania wielu firm budowlanych specjalizujących się w różnych pracach budowlanych jest to bardziej komfortowa sytuacja dla inwestora, który pozostawia wykonanie budynku generalnemu wykonawcy.

Umowa formalna o roboty budowlane

Na podstawie powstałej pomiędzy inwestorem a generalnym wykonawcą budowlanym pisemnej umowy o prace budowlane, każda ze stron przyjmuje na siebie jasno określone prawa i obowiązki. Z jednej strony inwestor zleca budowę konkretnego obiektu i przedstawia założenia jakie musi wypełnić druga strona, zaś wykonawca podejmuje się realizacji inwestycji budowlanej, co pokrótce polega na postawieniu budynku o określonym stanie, w oznaczonej lokalizacji.

Fotografia Flickr.com CC 2.0 COMSEVENTHFLT

Umowa, składająca się z treści podstawowej i załączników, szczegółowo uwzględnia zakres kolejnych etapów robót, użytych materiałów, termin wykonania prac, wysokość wynagrodzeń przewidzianych dla podwykonawców oraz zapis o karach umownych za niedotrzymanie terminów, także po stronie inwestora.

Kim jest generalny wykonawca budowlany?

Jest stroną umowy, która podejmuje się budowy danego budynku na zlecenie inwestora. Generalne wykonawstwo budowlane może być realizowane przez firmy lub przedsiębiorstwa, które posiadają wiedzę i doświadczenie niezbędne do płynnego, prawidłowego i terminowego wykonania inwestycji budowlanej. Aby budowa przebiegała bez zakłóceń ważna jest kadra inżynierów budownictwa oraz właściwy wybór kierownika budowy (wymagane są specjalne uprawnienia), najlepiej właściciela firmy wykonawczej lub jej zaufanego pracownika. Dzięki temu inwestor budowlany ma większą gwarancję powodzenia inwestycji.
Za realizację zakontraktowanych robót budowlanych wykonawca otrzymuje wynagrodzenie określone w umowie z inwestorem, które najczęściej wynosi kilka procent całkowitej wartości inwestycji.

Obowiązki generalnego wykonawcy budowlanego

Zwykle do zadań generalnego wykonawcy budowy należą:

załatwienie niezbędnych formalności pozwalających na rozpoczęcie budowy,
przedstawienie propozycji materiałowych,
sporządzenie kosztorysu, harmonogramu prac i dostaw materiałów,
zamówienie i zakup materiałów budowlanych,
przygotowanie lub wypożyczenie maszyn budowlanych i sprzętu,
zlecenie prac odpowiednim ekipom budowlanym (własnym lub podwykonawców),
określenie standardów bezpieczeństwa,
negocjowanie wynagrodzeń wykonawców,
przedstawienie spójnego i bezpiecznego projektu oraz jego wykonanie,
zabezpieczenie terenu budowy.

Generalny wykonawca budowlany również ma w obowiązku po zakończeniu zleconych prac oddać obiekt do użytku, tj. dopełnić zdanie nieruchomości inwestorowi.

Ponadto zleceniodawca może zobowiązać firmę budowlaną, na podstawie umowy o prace budowlane, do uporządkowania terenu budowy, przeszkolenia inwestora lub administratora budynku w zakresie obsługi instalowanych systemów, urządzeń oraz do zminimalizowania oddziaływania lub szkodliwego wpływu na nieruchomości sąsiednie.

Jakie zlecenia może realizować generalny wykonawca inwestycji budowlanych?

Można wyróżnić generalne wykonawstwo obiektu przemysłowego, budynku mieszkalnego (dla dewelopera budowlanego), budowę stacji paliw oraz generalne wykonawstwo obiektu komercyjnego o przeznaczeniu handlowo-usługowym. Deweloperzy komercyjni najczęściej inwestują w dużych miastach takich jak: Warszawa, Łódź, Katowice, Poznań, gdzie powstają projekty na dużą skalę np. wielopiętrowe biurowce i galerie handlowe z parkingami podziemnymi. Jednak trend się zmienia i coraz częściej budowa pawilonu handlowego, galerii handlowej, pasażu handlowo-usługowego realizowana jest w mniejszych miastach. Deweloper komercyjny zwykle zleca budowę obiektu handlowo-usługowego, aby następnie z zyskiem długoterminowo wynająć powierzchnię sklepów lub lokali poszczególnym firmom.

Dlaczego wybór wykonawcy jest taki ważny?

Sprawdzony i doświadczony generalny wykonawca inwestycji budowlanych to podstawa udanej inwestycji budowlanej. Dzięki współpracy z zaufaną firmą/ekipą budowlaną inwestor może być pewny powodzenia swoich planów. Dlaczego? Po pierwsze dobry generalny wykonawca budowlany zna prawo budowlane i się do niego odnosi, co decyduje o tym, że odbiór budynku jest tylko formalnością. Po drugie uczciwa firma budowlana będzie wykorzystywać materiały i techniki jakie zostały zakontraktowane, a nie tańsze rozwiązania, które mogłyby obniżyć standard budynku. Po trzecie jest to gwarancja terminowego zakończenia robót i realizacji inwestycji według projektu.

Aby dopilnować prawidłowej realizacji projektu budowy inwestor może zarządzić kontrolę przebiegu prac budowlanych, a nawet generalny wykonawca budowy może być „pilnowany” w swojej pracy przez inspektora nadzoru, który sprawuje opiekę nad robotnikami i sprawdza tryb wykonywanych prac.

Artykuł został przygotowany we współpracy z firmą Stacon, która świadczy usługi jako deweloper komercyjny i generalny wykonawca inwestycji budowlanych na terenie całego kraju.

Autor

Agata Kozłowska

Jest doświadczoną redaktorką serwisu budowlanego. Specjalizuję się w tematyce budownictwa i remontów. Dzięki swojej wiedzy i pasji, jest w stanie dostarczać czytelnikom wartościowych i rzetelnych informacji dotyczących tej branży. Jestem zaangażowana w swoją pracę i dążę do ciągłego rozwijania swoich umiejętności, aby jeszcze lepiej spełniać oczekiwania moich czytelników.